П'ятниця, 13 грудня 2019p.

Побутове рейдерство Як захистити власне майно Частина 1

 Якщо раніше рейдерство асоціювалось виключно із захопленням підприємств, корпоративних прав, приміщень чи землі під підприємство, то останнім часом все ширше поширюється побутове рейдерство. Під цим терміном розуміють незаконне привласнення права власності, перш за все на квартири і земельні ділянки. Хоча й іншими активами «агресори» не проти заволодіти. Методи, які використовують рейдери для захоплення чужої власності, різноманітні; об’єднує їх лише одне: в результаті рейдерської операції законний власник втрачає власність чи можливість нею користуватися.


 Рейдерство (Raid в перекладі з англійської «наліт») – недружній, за межами дії цивільного законодавства, спрямований проти волі власника на захоплення чужого майна на користь іншої особи акт встановлення над майном повного контролю нового власника в юридичному і фізичному значенні за сприяння корумпованих урядовців та із застосуванням сили.


Об’єкт рейдерської атаки – квартира, що була куплена недавно


 Розглянемо дві найбільш поширені схеми побутового рейдерства в Україні та можливі шляхи протидії.

Схема 1.

ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕДІЙСНИМ.

Один з основних методів, що застосовують побутові рейдери, – це оскарження договору купівлі-продажу квартири. Для цього використовують будь-які, навіть непередбачувані і «неймовірні» підстави.


 Покупець, купуючи квартиру в престижному районі міста, зазвичай перевіряє всі документи, звертаючись по допомогу до професіоналів. Після ретельної перевірки Покупця всі документи на квартиру зазвичай виявляються в повному порядку, жодних проблем з опікунською радою чи співвласником житла не буде виявлено. Операція купівлі-продажу відбувається, сторони в присутності нотаріуса підписують і завіряють договір купівлі-продажу.


 Покупець отримує ключі, Попередній власник – гроші. Після чого Покупець, як новий власник квартири, відправляється обживати своє житло, а Попередній власник виїжджає за кордон, не залишаючи жодної інформації про своє нове місцеперебування.


 За декілька тижнів до Покупця приходить невідома особа (Рейдер), яка стверджує, що дана квартира належить їй. Як доказ надає судове рішення, де повідомляється, що попередній договір купівлі-продажу визнаний недійсним, а Попередній власник квартири повинен був продати квартиру йому (Рейдеру). Підставою для подібного судового рішення став нібито усний договір про продаж квартири, укладений між Попереднім власником, який виїхав за кордон, і невідомою особою (Рейдером). Іншими словами, Попередній власник нібито обіцяв продати свою квартиру саме цій невідомій особі (Рейдеру), але слова не дотримав. Відповідно «ображений» покупець (Рейдер) звернувся в суд, вимагаючи визнати недійсним нібито незаконний договір купівлі-продажу. Суд задовольняє вимоги позивача, і формально законний Покупець перестає бути власником нерухомості.


 Парадокс рейдерської схеми в тому, що суд, визнавши недійсним договір купівлі-продажу і зобов’язавши Попереднього власника продати квартиру Рейдеру, нібито забуває вказати, що Попередній власник зобов’язаний повернути покупцю кошти. Зате чітко вказує, що квартиру Покупець повинен звільнити на протязі двох тижнів з моменту вступу в силу рішення суду, а саме в той день, коли з’являється неочікуваний відвідувач (Рейдер) з претензіями на нерухомість.


 Зрозуміло, що Покупець відмовиться звільнити приміщення і звернеться в суд з позовом відмінити незаконне рішення. Однак строки апеляційного оскарження зазвичай закінчуються, і поки законний Покупець і власник будуть шукати справедливості, новий «власник» (Рейдер) з допомогою виконавчої служби і міліції спокійно зайде в квартиру і замінить замки. Більше того, на підставі судового рішення він отримає в БТІ нові документи.


 Покупець відповідно звернеться до МВС та прокуратури з проханням відкрити кримінальну справу за фактом шахрайства та ухвалення суддею завідомо незаконного рішення, одночасно здійснить спробу відстояти своє право на нерухомість в апеляційному суді.


ЯК ПРОТИСТОЯТИ ЦІЙ РЕЙДЕРСЬКІЙ СХЕМІ?


 На жаль, у наших судах усний договір нерідко прирівнюється до письмового. Головною передумовою для визнання договору дійсним у даному випадку є покази свідків. Шансів у законного Покупця небагато, хоча тільки за умов дотримання правильної тактики можна сподіватись на справедливість. Постійний тиск продавця на рейдерів через суд, прокуратуру, МВС і ЗМІ приведе до додаткових затрат Рейдера, і не виключено, що змусить його запропонувати справжньому власнику квартири вирішити справу мирним шляхом, наприклад, виплатитити Покупцю відступні.


Схема 2.

ПРОДАВЕЦЬ, ПІДПИСАВШИ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ, ВІДМОВЛЯЄТЬСЯ ЗВІЛЬНЯТИ ПРОДАНУ КВАРТИРУ І ПЕРЕДАВАТИ НОВОМУ ВЛАСНИКУ ДОКУМЕНТИ ТА КЛЮЧІ.

В тому числі він може звернутись у суд, вимагаючи розірвати договір. Покупець купує квартиру у представницького немолодого чоловіка, учасника війни, орденоносця, члена союзу ветеранів і т. ін.


 Договір передбачає звільнення квартири на протязі двох тижнів. В умовах договору було зазначено, що гроші за квартиру Продавець отримав. Однак за два тижні, коли Покупець збирається заселитись у нове житло, його чекає сюрприз. Продавець відмовляється звільнити приміщення.


 Покупець звертається за допомогою до міліції. Однак правоохоронці нічого зробити не зможуть, адже ветеран покаже багато документів, що підтвердять право власності на «спірну» квартиру, в тому числі ордер 80-х років, свідоцтво учасника бойових дій, паспорт і довідку з БТІ, де власником зазначений ветеран. Працівники міліції зазвичай у такій ситуації запропонують Покупцю звернутись у суд з позовом про виселення попереднього власника (Продавця) і добиватись звільнення квартири за допомогою державних виконавців.


 Покупець, звичайно, звернеться до суду. Але Продавець почне стверджувати, що договір він підписав, перебуваючи в стані афекту, чим і скористались, діючи в змові, нотаріус і Покупець. Своє обвинувачення він підтвердить медичними довідками з приватної клініки, де, звичайно, буде чітко вказано, що в його аналізах знайдені сліди наркотичних речовин. Більше того, Продавець подасть зустрічний позов з вимогою розірвати даний договір. В якості представників ветерана, який сам у суд, ймовірно, не з’явиться, будуть діяти молоді люди (Рейдери), нібито родичі, що пред’являть належним чином оформлене доручення.


 Ситуація ускладниться ще й тим, що представники Продавця будуть стверджувати, що грошей попередній власник (Продавець) так і не отримав. Хоча в договорі і було вказано, що «розрахунок був проведений до підписання даного Договору», жодних інших підтверджень оплати не було.


 Дана справа в суді може розглядатись тривалий час. І з невідомим результатом. Хоча Рейдери зазвичай наперед «домовляються» про бажане рішення.


ЯК ПРОТИСТОЯТИ ЦІЙ РЕЙДЕРСЬКІЙ СХЕМІ?


 Патова ситуація. До прийняття рішення судом Покупець нічого не зможе зробити. Більше того, не факт, що суд визнає правоту Покупця, в більшості випадків він приймає сторону Рейдерів, які діють за типовою схемою.

 Основна порада – оформляти розрахунок з продавцем через банк. У такому випадку довести, що Продавець не отримав грошей, не вийде: банківські документи є дуже суттєвим аргументом. Можна також належним чином оформити передачу готівки із свідками та завірити нотаріально.

                                                                                                                                                                                                  (Далі буде).

Оцінити матеріал:
(1 Голосувати)

Коментарі

Додати коментар

Забороняється розміщення коментарів, що містять: відверте рекламування, зокрема рекламування інших вебресурсів. Грубі, нецензурні вирази й образи в будь-якій формі. Безглузду інформацію, що не має сенсу (флуд). Такі коментарі видаляються без попередження.

Захисний код
Оновити

Коментарі Vkontakte.ru


Загрузка...
Альфа-Банк UA CPL

Нові блоги

Реєстрація

*
*
*
*
*

* Поле обов'язково для заповнення