Порівняно з докризовим періодом (до 2008 року), теперішній попит на ринку конфіскованого майна зріс на 25%. Спеціалісти пояснюють таку тенденцію тим, що чимало чернівчан неправильно розрахували свої фінансові можливості, багато втратили роботу, а відповідно – основний дохід. У результаті виявилися неплатоспроможними перед банками. А після простроченого банківського погашення кредиту терміном від 60 до 90 днів (ці положення індивідуальні і прописані у кожному договорі іпотеки) до боржника можуть застосуватися кілька видів примусового стягнення. Одним із них є продаж арештованого житла на прилюдних торгах спеціалізованими підприємствами. «За рішенням суду виконавча служба вчиняє дію примусового характеру. Згідно із законом державний виконавець зобов’язаний рекомендованим листом повідомити сторони виконавчого провадження (боржника та стягувача) про відкриття виконавчого провадження. Після цього за призначенням виконавця експерт оцінює вартість об’єкта продажу», – розповідає директор Чернівецької філії ТзОВ «Торговий дім Укрспецреалізація» Володимир Стасюк.
Вартість конфіскованого майна обраховується експертом наступним чином: визначається ринкова вартість аналогів, від неї віднімається 10%. Саме ця ціна буде початковою для конкретного об’єкта продажу. Початковою, тому що під час торгів цю ціну, згідно із законом, можна ще знизити, але не більше ніж на 25%.
Реалізація арештованого об’єкта, згідно із законодавством, проводить та організація, що виграє тендер в обласній державній виконавчій службі (ДВС). Наразі в Чернівцях існує шість фірм, що мають право здійснювати реалізацію «проблемної іпотеки». Зазвичай тендер виграє компанія, що пропонує кращі умови при реалізації (наприклад, найменший відсоток комісійної винагороди).
Найбільші труднощі – виселення попереднього
власника майна
Після того як конкретна організація виграла тендер на реалізацію, вона укладає договір з відділом ДВС про надання послуг з проведення прилюдних торгів. Після підписання договору організація встановлює дату та час проведення торгів, про що повідомляє сторони виконавчого провадження та відділ ДВС, розміщає оголошення про продаж арештованого об’єкта на сайті Мін’юсту та в двох ЗМІ. Клієнти мають змогу зареєструватися перед початком торгів. При цьому сплачують гарантійний внесок, але не більше 5% (згідно із Законом України «Про іпотеку») від загальної вартості оціненого арештованого житла. Непоодинокі випадки, коли для участі в торгах ніхто не реєструється. У такому випадку проводиться переоцінка (пониження вартості) ціни об’єкта. Однак, згідно із законом, вартість не можна знизити більше ніж на 25% від стартової ціни.
Коли житло продасться, переможець прилюдних торгів повинен розрахуватись за придбане майно протягом 10 робочих днів. І зробити це можна лише за умови наявності готівки або шляхом перерахунку без готівки. Після цього новий власник житла може переоформляти його відповідним чином (БТІ, нотаріус). І хоча, здається, що у нового власника найважче уже позаду, то це лише так здається. У більшості випадків найбільші труднощі полягають у тому, що старі господарі не поспішають звільняти своє «гніздо», не зважаючи ні на що. У їх розпорядженні – 10 днів на оскарження. За цей період більшість, хоча й має борги, намагається відсудити житло і довести своє право на проживання у ньому. Щоправда, вдається це рідко. Виняток – якщо борг буде повернуто. В інших випадках проводиться примусове виселення за рішенням суду про виселення боржника, що виконується працівниками державної виконавчої служби в більшості випадків спільно з працівниками органів внутрішніх справ.
Адвокат Олег Васильович Човгун виступає у ролі захисту зі сторони боржника і розповідає, що якщо до справи підійти грамотно і професіонально, то у більшості випадків боржник все-таки може повернути право на своє арештоване майно. «Все залежить від того, на якому етапі за допомогою адвоката звертається боржник. Адже до того моменту, як пройдуть прилюдні торги, є етап «тяганини» з банком, ДВС, спеціалізованою торговою організацією і аж потім торги як кінцевий результат. Якщо людина звертається до початку торгів, то є шанси виграти цю справу. Адже, як свідчить мій одинадцятирічний досвід, ще жодного разу кожен фахівець не зробив зі свого боку все ідеально. Хтось та десь все одно помилиться: чи то в самому процесі, чи то в документах. А кожна така неточність – це шанс для людей зберегти дах над головою», – розповідає Олег Васильович.
Найчастіше
люди винні банкам-монстрам
«Починаючи з літа, збільшилася кількість арештованих об’єктів для продажу. Найбільше постраждали представники саме сільської місцевості, тому що не надто точно змогли прорахувати свої фінансові можливості і часто їхнє майно ставало об’єктом застави для кредиту», – розповідає п. Стасюк.
Фахівці переконані, що причиною проблемних кредитів, а відповідно великих боргів за них, була занадто лояльна тактика банків щодо кредитування та фінансова неграмотність населення. Адже в докризовий період майже всі українські банки працювали за принципом: паспорт, код – кредитуйся народ. Безперечно, така ситуація псує авторитет цих фінансових структур. Хоча найчастіше стягувачами виступають якраз банки-монстри.
Як кажуть, слід знати «рибні місця», щоб побачити, де й що продаватимуть. Тому серед людей побутує думка, що про такі місця завчасно дізнаються вибрані (податківці, митники, правоохоронці, прокурори).
Адвокат Човгун відхиляє такі чутки. «Що стосується майна, то держслужбовці не купують його. Автомобілі, наприклад, так. А ось арештоване майно за мого досвіду ще не продавалося». Якщо такі чутки адвокат спростовує (очевидно, тому що непересічні люди і так мають достатньо фінансових ресурсів для того, аби придбати собі «непроблемне житло»), то думку про те, що купувати арештоване майно новим власникам небезпечно, підтверджує. Тому що є ймовірність того, що такі угоди в майбутньому будуть оскаржені. Позивачем може стати як людина, яка втратила заставне майно, так і будь-яка структура, що брала участь у його продажу. Однак найчастіше до суду й прокуратури з вимогою визнати прилюдні торги недійсними звертаються колишні власники майна.
