Буковинська правда: Суспільно-політична газета Чернівецької області

Земля в наш час давно на вагу золота. Ціни на приміські ділянки ростуть швидше, аніж на квартири в межах Чернівців. Водночас, як стверджують місцеві ріелтори, порівняно з 2008 роком, земельні ділянки загалом по області здешевіли майже наполовину. Спостерігається цікава тенденція: досить високий попит на землю в межах міста й брак цікавості на ділянки під індивідуальну забудову в області. Про проблеми та перспективи земельного питання, про ринкову вартість буковинських земель та що треба знати при покупці ділянки, йтиметься у матеріалі.



– Земельний ринок Чернівецької області перебуває на стадії становлення і формується у двох напрямах: ринок купівлі-продажу земель несільськогосподарського призначення та ринок оренди землі, – роз’яснює ситуацію заступник начальника головного управління Держкомзему у Чернівецькій області Георгій Верденюк.
– При цьому найрозвинутішим на даний момент є ринок купівлі-продажу земель несільськогосподарського призначення. Із врахуванням вищевикладеного по області можемо проаналізувати дані про середню вартість 1 кв. м проданих органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування земельних ділянок з числа земель державної та комунальної власності у приватну власність, в тому числі земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомості, раніше приватизовані або побудовані. Вартість такої землі складала в 2011 р. – 49,8 грн., у 2010 році – 36,5 грн., у 2009 році – 43,5 грн.
Георгій Петрович додає, що в розрізі міст обласного значення максимальна середня вартість 1 кв. м склала у Чернівцях – 236,8 грн., по Новодністровську продаж не здійснювали. Серед районів області максимальна середня вартість 1 кв. м землі – у Сторожинецькому (44,28 грн.), у Путильському земельні ділянки взагалі не продавали.
Є суттєві проблеми щодо формування ринку земель. Зокрема, для забезпечення його сталого, ефективного та конкурентного становлення не вирішеним залишається на законодавчому рівні – ухвалення Закону України «Про ринок земель».


Якщо говорити про оцінку землі, то мається на увазі насамперед визначення ринкової вартості земельної ділянки або ринкової вартості права оренди земельної ділянки.
Згідно зі статтею 5 Закону України «Про оцінку земель» грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок застосовують для визначення розміру земельного податку, державного мита при обміні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
– Виходячи з конкретних економічних умов, що склалися в нашій країні, під ринком земель розуміють визначення її вартості та визнання капіталом на рівні з іншими засобами виробництва й обіговими коштами, – каже Георгій Верденюк. – Ринок є засобом взаємодії продавців і покупців, що грунтується на попиті, пропозиції та ціні. Під їхнім впливом укладається угода, яка задовольняє як покупця, так і продавця, врівноважуючи попит і пропозицію.
Експертну грошову оцінку земельних ділянок і прав на них проводять з метою визначення вартості. Суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є суб’єкти господарювання, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, які отримали кваліфікаційні свідоцтва оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензії на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку.
Важливо враховувати, що ринкова вартість ділянки змінюється в часі й оцінка землі завжди проводиться з прив’язкою до конкретної дати. Її вартість з часом може зростати.


Нині модно жити в передмісті – зокрема, в селах Годилів, Коровія, Остриця, Чагор, Магала, Великий Кучурів тощо. Ціни на земельні ділянки залежать від того, чи престижні населені пункти, чи не зовсім. Ріелтори вважають найкращим періодом для купівлі-продажу земельних ділянок під будівництво – квітень-липень, а взимку попиту немає.
«Круті» земельні ділянки відповідно й коштують. «Найдорожчу земельну ділянку у передмісті можна придбати у районі дослідної станції (Годилів), – розповідає ріелтор одного з чернівецьких агентств Валентин Чебан. – Найдорожча ділянка в середньому коштує 10 тисяч доларів за сотку. Вже трохи далі від Чернівців – від 2 до 5 тисяч доларів. Також є чимало пропозицій у районі «Кварц»-Чагор. Біля дороги земля коштує від 3 до 5 тисяч доларів за сотку, при цьому є можливість побудувати автозаправку або магазин. А вже в центрі села вартість сотки зростає до 5 тисяч доларів. Переважно покупці шукають земельні ділянки у місті, де за сотку треба викласти близько 10 тисяч доларів». Також п. Валентин зазначив, що ближче до села Великий Кучурів земля коштує від 3 до 5 тисяч доларів за сотку, у Годилові – від 1500 до 2500 доларів, а в Коровії – від 1500 до 2000 доларів. Інколи, як зазначають ріелтори, трапляється, що люди продають земельну ділянку за однією ціною, а вже коли довгий час ніхто не купує, то ціну можуть знижувати до 500 доларів за сотку.
Ріелтор іншого чернівецького агентства Інна Рашковська зазначає, що гірше продаються земельні ділянки у Путильському районі, зазвичай у таких місцевостях купують та продають землю місцеві жителі. «У середньому вартість земельної ділянки під забудову коливається від 1000 до 4000 доларів за сотку», – каже Інна Олександрівна.
Для порівняння: у Європі гектар землі коштує близько 4 тисяч євро, а в США – понад 3 тисячі доларів. Кожен, хто хоче купити земельну ділянку, дивиться не лише на зручне розташування, а й на ціну. Існує ряд чинників, що впливають на вартість земельної ділянки. Як розповідає Інна Рашковська, вартість земельної ділянки під індивідуальну забудову залежить від наявності інфраструктури: «На ціну впливає розташування, а саме: чим ближче розташована земельна ділянка до обласного центру, тим вона дорожча. Також позитивно «відгукуються» про ділянки, розташовані на заселених вулицях, біля асфальтованої дороги, де є підведені комунікації (вода, газ, каналізація, електроенергія) та генеральний план забудови. До слова, в селах області, де немає газу, земельні ділянки не мають попиту. Крім того, в центрі села земля дорожча, аніж на околиці».
До того ж для більшості покупців земельних ділянок чималу роль відіграють майбутні сусіди. «Заможний» забудовник не завжди погоджується зводити хату поруч з п’яницями.
Григорій Верденюк зазначає, що за результатами проведеного аналізу встановлено, що вартість земельних ділянок в тому чи іншому населеному пункті залежить від фізичної якості землі, попиту на житло, розташування, розвитку транспортних мереж, комунального забезпечення, екологічної безпеки, платоспроможності населення (покупців). «Під впливом цих факторів збільшується або зменшується попит на земельні ділянки й регулюється ринкова ціна на них», – каже Григорій Петрович.

Найдорожчими земельними ділянками є не лише розташовані біля міста, а й ті, які знаходяться вздовж траси. Для людини вигідно купувати земельну ділянку в такому місці, адже є можливість змінити цільове призначення і побудувати готель, кав’ярню, заправку тощо.
Ріелтор Інна Рашковська зазначає, що у селах Путильського району землі не купують, тому що немає сенсу будуватися, де немає газу, а в деяких селах і інших комунікацій. Оскільки цей район гірський, відповідно є багато охочих відпочити на свіжому повітрі подалі від міської метушні. Місцеві жителі облаштовують котеджі і заробляють на туристах, яким здають їх у оренду.
Схожа ситуація і в туристичному селі Миговому Вижницького району. Близько 20 років тому село жило своїм життям і було мало кому відомим. «Заможні люди в 2004-2007 роках почали скуповувати ділянки і будувати готелі та бази, інфраструктура села розвивалася, – розповідає сільський голова с.Мигове Василь Іванчук. – Проте вже три роки поспіль земельні ділянки продаються важко, немає інвесторів. Торік продали лише 4 ділянки. Ділянки, розташовані вздовж траси, коштують близько 800 доларів за сотку, а в самому селі – від 400 доларів за сотку».
У обласному Держкомземі кажуть, що в буковинських містах кількість проданих земельних ділянок з року в рік зростає, тому що є попит (розвинена інфраструктура, робота), натомість у селах пропозиція перевищує попит. Ймовірно, причина і в фінансовій кризі.
Нещодавно натрапила на оголошення, де терміново продавали земельну ділянку в Миговому: «Терміново продам земельну ділянку у с. Мигово 0,08 га, знаходиться біля центральної дороги, 900 м від гірськолижного курорту «Мигово». Комунікації: газ, світло. На ділянці немає забудов. Є державний акт на право власності. Стартова ціна 12000 доларів». Для туристичного Мигового така ціна за земельну ділянку – доволі демократична, можливо, «падіння» цін пов’язано і з тим, що узимку, за словами ріелторів, попиту на землю немає.
Як бачимо, сільський голова так і казав, що землю не купують, а є жителі, які хочуть продати.
Григорій Верденюк стверджує, що на сьогодні частіше купують землі у містах. «Специфіка полягає в тому, що земля у містах розглядається як просторовий базис забезпечення життєдіяльності. Цінність міських земель полягає у їхній здатності приносити додатковий прибуток, який утворюється в містах, передусім зручністю розташування стосовно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному облаштуванню території. У віддалених населених пунктах продаж земельних ділянок здійснюється уповільненими темпами».


Основним цільовим призначенням земель сільськогосподарського призначення є їхнє використання як основного засобу виробництва у сфері сільськогосподарської діяльності. Землі, призначені для потреб сільського господарства, надають насамперед для сільськогосподарського використання.
Як відомо, на продаж землі сільськогосподарського призначення офіційно діє мораторій. Парламент продовжив мораторій до 1 січня 2013 року. Тому на сьогодні землі сільськогосподарського призначення не можна продавати. До речі, навіть ті громадяни, яким дісталася земля внаслідок розпаювання, теж не мають права реалізації. Деякі експерти вважають, що ринок землі в нашій країні – сектор тіньової економіки. І, якщо скасують мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, олігархи зможуть розкупити землю за безцінь або вона опиниться у руках іноземців.
Селяни занепокоєні такою перспективою. Половина з них проти скасування мораторію на купівлю-продаж земель – про це свідчать результати опитування Центру соціальних експертиз Інституту соціології НАНУ та Державного агентства земельних ресурсів.
Аргументи селян проти скасування мораторію на купівлю-продаж землі такі:
«приїдуть іноземці і скуплять усю нашу землю» – так висловилися 44,2% респондентів;
«бізнесмени скуплять усю нашу землю, і для місцевих жителів не буде роботи» – 39,1%;
«це наша земля, і нічого продавати її чужим людям» – 35,4%;
«торгувати землею не можна, тому що це власність усього народу» – 28,7%;
«у нас грошей немає, отже, ми її не купимо» – 23,3%;
«нам пропонують надто малу ціну на землю» – 19,2%;
«торгувати землею – гріх» – 13,6%».
З чим залишаться селяни, невідомо, адже все залежить від «верхівки».
– Для формування цивілізованого ринку земель необхідно законодавчо запровадити прозорий механізм надання земельних ділянок державної та комунальної власності у приватну власність та користування. Держава має здійснювати з метою захисту економічної конкуренції спрощення доступу громадян до землі як ресурсу людського розвитку, забезпечення галузей економіки земельними ресурсами, а також забезпечити збереження родючості грунтів, – переконаний Георгій Верденюк.

Більшість людей шлях до зведення власного будинку починають з купівлі земельної ділянки. Щоб вигідно купити ділянку, потрібно врахувати кілька порад:
- перед тим як купувати земельну ділянку, варто звернути увагу на документи (має бути довідка про статус земельної ділянки);
- дізнатися, яким чином власник отримав землю (купив чи отримав);
- поспілкуватися із сусідами щодо комунікацій та чи немає претензій до території, де знаходиться ділянка;
- обов’язково порадитися з нотаріусом.


Ярослав Курко, доцент юрфаку ЧНУ:
– Прозорий ринок землі можливий за умови ухвалення всіх необхідних законів та підзаконних нормативно-правових актів, які б забезпечували створення і функціонування всіх необхідних для цього інститутів. Тому що ринок землі – це не базар, а наявність і необхідність забезпечення діяльності цілого ряду інституцій, які б сприяли розвитку й утвердженню цього ринку. Цього немає на сьогодні.

– Що таке тіньові схеми на ринку землі?
– Найпростіша тіньова схема працює з 1990 року донині. Кожний громадянин України має право безоплатно отримати у власність шість ділянок різноцільового призначення. Але він тільки має право. Він не має такої можливості. Ті, хто має можливість, отримують безоплатно земельні ділянки, а потім на вторинному ринку продають їх за ринковими цінами. Це те, що за радянських часів називали відвертою спекуляцією, не стільки тіньовою, скільки вседозволеною й узаконеною. На цій схемі процвітає корупція: право на землю мають усі, а отримують одиниці. У приміських селах вільних земельних ділянок немає, тому що все вже «отримали». А в Чернівцях такі є. І дуже багато.

– Скільки може коштувати сотка землі в нашому місті?
– До кризи ціна сотки землі доходила до 150-250 дол. за кв. м. Якщо помножити 150-250 на 100, вийде, що сотка коштувала до 25 тисяч і більше доларів. Сьогодні, очевидно, ціни нижчі, таких високих цін уже немає. У центрі міста практично немає вільних земельних ділянок. Міська рада свого часу ухвалила законно-незаконне рішення про заборону приватизації землі під житло у центрі міста. Для міськради це справедливе рішення, оскільки вона направила всіх покупців придбавати землю на околиці. Але ж закон дозволяє приватизувати земельні ділянки скрізь. Закон є вищий, ніж постанова сесії міської ради. Виходить, що постанова сесії суперечить закону.

– Що треба для того, щоб купити земельну ділянку в місті?
– Усі питання купівлі земельних ділянок визначені законодавчо. Тут проблем немає. У міську раду подається заява від громадянина, яку розглядає сесія міськради (статті 118, 121 Земельного кодексу України), тощо.

– Як Ви оцінюєте Закон України «Про ринок земель», який досі не ухвалили?
– Це багатостраждальний Закон, який розглядається парламентом утретє чи вчетверте і в другій редакції жодного разу не дійшов до підписання Президентом. Швидше за все, перед виборами цього року його також не ухвалять. Цей Закон спрямований на те, щоб позбавити власників їхньої землі. Ті, хто зважиться ухвалити його, потім пояснюватимуть селянам, чому вони проголосували за цей Закон, щоб у таких умовах і на таких засадах продавалась земля в Україні, адже там є багато підводного каміння, спрямованого проти селянства, щоб утвердились власниками української землі олігархічні структури, можливо, навіть іноземні. У жодному разі за таким Законом селяни власниками землі не будуть.

– Чи можливо змінити статус земельної ділянки?
– Так, це питання врегульовано законодавством. Єдине – це те, що заборонено змінювати цільове призначення земель сільськогосподарського призначення для товарного сільськогосподарського виробництва. Йдеться про землі, що колись були колгоспними, їх розпаювали. Не секрет, що на них хочуть будувати житло, різного роду приміщення, а ці землі призначені лише для вирощування сільгосппродукції.

Завжди перед вибором земельної ділянки для ведення сільськогосподарського господарства постає запитання, де кращі грунти та де найпривабливіші землі. Завідувач кафедри грунтознавства факультету біології, екології та біотехнології ЧНУ імені Юрія Федьковича Юрій Дмитрук: «За природною родючістю можна виділити такі райони, як Кіцманський, Заставнівський та Новоселицький. Непогані грунти на території Кельменеччини та Сокирянщини, але в цих районах рельєф ускладнює їх використання. Більша частина області придатна для використання грунтів, звичайно, крім чорнобильської зони. Погані земельні ділянки – це ті, що розташовані вздовж траси. Такі землі є забрудненими, тому не варто там щось вирощувати та навіть випасати худобу».
За даними якісного обліку земель, станом на 1 листопада 1990 року, найпоширенішими грунтами в Україні є чорноземи і близькі до них лучно-чорноземні грунти, які разом становлять 72,7 % орних земель. Українські грунти найродючіші.